Dans un bail commercial, la répartition des charges entre Bailleur et Locataire a toute son importance. Parmi ces charges, la taxe foncière représente un montant parfois significatif qui peut avoir une incidence sur le coût que représente la location des locaux loués. Cette taxe est un impôt local auquel sont assujettis tous les propriétaires de biens immobiliers (bâtis ou non).
Si, jusqu’à présent, la loi laisse une certaine liberté contractuelle sur ce point, un récent projet législatif pourrait modifier cela.
Une refacturation possible auprès du Preneur
En matière de baux commerciaux, la répartition des charges, impôts et taxes est encadrée par les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce. Si certaines dépenses sont, depuis la loi Pinel, interdites à refacturation auprès du locataire, ce n’est pas le cas de la taxe foncière qui peut être imputée au locataire.
En pratique, il est très courant que le Bailleur mette à la charge du Preneur le paiement de la taxe foncière sur présentation d’un justificatif. En revanche, il est important d’inclure dans le bail une clause qui le prévoit expressément. Si la mention n’est pas indiquée de manière explicite, le risque est alors que le paiement de la taxe foncière soit attribué au Bailleur. Il convient par ailleurs de le préciser dans l’inventaire (ce document obligatoire est annexé au contrat de bail commercial).
Vers une évolution de la législation ?
Le projet de loi de simplification de la vie économique, adopté en première lecture à l’Assemblée nationale le 17 juin dernier, a introduit une disposition qui pourrait modifier la règlementation actuelle.
Le texte propose que la taxe foncière soit acquittée par le Bailleur, sans qu’il soit possible de la refacturer au locataire quand bien même une clause le prévoirait dans le bail.
Dans l’hypothèse où cette proposition est confirmée dans le texte définitif, alors elle serait d’ordre public. En conséquence, il ne sera pas possible d’y déroger et une clause contraire serait réputée non écrite.
Quelles conséquences ?
Dans la mesure où cette mesure impacterait la rentabilité pour le Bailleur, il est possible que cela se répercute sur le marché. Pour les locataires, cela représente un allègement des charges et une meilleure prévisibilité des coûts mais cette évolution pourrait inviter certains propriétaires à ajuster leurs loyers faciaux pour compenser la charge supplémentaire.
Même si la réforme n’est pas encore définitivement adoptée, il est recommandé aux Bailleurs et Preneurs d’anticiper dès aujourd’hui les impacts financiers dans le cas d’une éventuelle interdiction de la refacturation. D’autant que le texte ne précise pas aujourd’hui s’il serait applicable aux baux en cours ou uniquement ceux à venir.
Le texte doit être examiné en commission mixte paritaire à la rentrée 2025, étape qui devrait permettre d’apporter davantage de clarté sur son contenu définitif et ses modalités d’application.
La question de la taxe foncière dans les baux commerciaux illustre l’importance de la rédaction contractuelle mais également de la veille juridique.
Entre la liberté contractuelle actuelle et les évolutions législatives envisagées, bailleurs et locataires doivent rester attentifs pour préserver l’équilibre économique de leurs engagements.
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