Dans un bail commercial, la répartition des charges entre Bailleur et Locataire est l’un des éléments essentiels du bail commercial. Parmi les charges récupérables déterminées par la loi Pinel, la taxe foncière représente un montant parfois élevé dont le niveau peut avoir une incidence significative sur le coût global de location des locaux donnés à bail.
S’il existe aujourd’hui une certaine liberté contractuelle sur la refacturation de cet impôt, un récent projet législatif (de loi) pourrait modifier ce point.
Une refacturation possible auprès du Preneur
En matière de baux commerciaux, la répartition des charges, impôts et taxes est encadrée par les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce. Si depuis la loi Pinel, certaines charges ne sont plus refacturables aux locataires, ce n’est pas le cas de la taxe foncière qu’il est toujours possible d’imputer au locataire. En pratique, il est très courant que le Bailleur mette à la charge du Preneur le paiement de la taxe foncière sur présentation d’un justificatif.
Attention toutefois à la rédaction du bail ! Il est en effet impératif d’inclure dans le bail une clause qui le prévoit expressément. Si la mention n’est pas indiquée de manière claire et précise, il existe un risque que le paiement de la taxe foncière reste à la charge du Bailleur. Il convient également de préciser dans l’inventaire (document obligatoire annexé au contrat de bail commercial) que la taxe foncière sera réglée par le preneur.
Vers une évolution de la législation ?
Le projet de loi de simplification de la vie économique, adopté en première lecture à l’Assemblée nationale le 17 juin dernier, a introduit une disposition qui pourrait modifier la règlementation actuelle.
Le texte propose que la taxe foncière soit acquittée par le Bailleur, sans qu’il soit possible de la refacturer au locataire, quand bien même une clause le prévoirait dans le bail.
Dans l’hypothèse où cette proposition serait adoptée dans le texte définitif, elle serait alors d’ordre public. En conséquence, il ne serait pas possible d’y déroger et une clause contraire serait réputée non écrite.
Quelles conséquences ?
Dans la mesure où cette décision impacterait la rentabilité pour le Bailleur, il est probable que cela se répercute sur le marché.
Si pour les locataires, ces éventuelles nouvelles règles représentent un allègement des charges et une meilleure prévisibilité des coûts, cette évolution pourrait conduire certains propriétaires à ajuster leurs loyers faciaux afin de compenser la charge supplémentaire puisque non répercutée.
Même si la réforme n’est pas encore définitivement adoptée, il est recommandé aux Bailleurs et Preneurs d’anticiper dès aujourd’hui les impacts financiers dans le cas d’une éventuelle interdiction de la refacturation. D’autant que le texte ne précise pas aujourd’hui s’il serait applicable aux baux en cours ou uniquement ceux à venir.
Le texte doit être examiné en commission mixte paritaire à la rentrée 2025, étape qui devrait permettre d’apporter davantage de clarté sur son contenu définitif et ses modalités d’application.
La question de la taxe foncière dans les baux commerciaux illustre l’importance de la rédaction contractuelle mais également de la veille juridique.
Entre la liberté contractuelle actuelle et les évolutions législatives envisagées, bailleurs et locataires doivent rester attentifs pour préserver l’équilibre économique de leurs engagements.
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