Droit de préemption et bail commercial :
Nouvelle précision de la Cour de cassation
Droit de préemption : C’est quoi ?
Le droit de préemption existe en matière d’urbanisme, mais celui dont on parle ici est le droit de préemption du locataire aussi appelé « droit de préférence ». Il s’agit d’un droit donné au locataire d’acheter le bien qu’il loue en priorité à tout autre si le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal souhaite vendre (article L. 145-46-1). Il est ainsi prioritaire par rapport aux autres acheteurs potentiels du local.
Les conditions applicables au droit de préemption
- Un bail commercial: avant toute chose, il faut, pour pouvoir bénéficier du droit de préemption, que le locataire ait conclu avec le propriétaire un bail commercial. Cela exclut donc les autres types de baux : dérogatoires, professionnels, convention d’occupation précaire et même encore les baux soumis volontairement aux statuts des baux commerciaux.
- Un local à usage commercial ou artisanal: Cette autre condition est nécessaire pour que le locataire puisse bénéficier de son droit de préférence. Cela exclut donc par principe les locaux à usage de bureaux, d’entrepôt et industriel.
Les précisions apportées par la Cour de cassation
Dans un arrêt rendu le 29 juin 2023 (Cass. Civ 3eme, 29 juin 2023, n°22-16.034), la Cour de cassation est venue apporter des précisions quant au droit de préemption du locataire.
En l’espèce, il s’agissait de locaux à usage de fabrication d’agglomérés loués avec un bail commercial. Les locataires y exerçaient une activité de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que « fabrication de hourdis, blocs et pavés de béton ».
La Cour de cassation juge dans cet arrêt que « le local donné à bail à la locataire n’était pas à usage commercial ou artisanal au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce » et qu’en conséquence « le droit de préférence du locataire prévu par ce texte n’était pas applicable ».
Pour rendre sa décision, la Cour de cassation a également retenu la définition de ce qu’est un local à usage industriel selon le Conseil d’Etat. Selon lui, « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ».
Dès lors, le seul fait pour le locataire d’avoir signé un bail commercial n’est pas suffisant pour lui faire bénéficier du droit de préférence. Il est nécessaire que l’usage du local soit commercial ou artisanal. Dans les faits, une activité de négoce était exercée dans les locaux, mais celle-ci étant exercée à titre accessoire, cela n’était pas suffisant pour déterminer que l’usage du local était commercial.
