La révision triennale, également appelée révision légale triennale, est une disposition importante des baux commerciaux. Elle est inscrite aux articles L145-37 et suivants du Code de commerce. Ce mécanisme permet au locataire ou au bailleur de demander une révision du loyer à chaque échéance triennale, donc tous les trois ans. Cela permet de garantir un équilibre économique entre les parties puisque cette révision est soumise à l’évolution des indices économiques.
La notion de révision triennale
L’article L. 145-38 du Code de commerce dispose que « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ». Cette révision est justifiée par l’évolution des indices des loyers.
Cet indice est basé sur la somme pondérée d’indices représentatifs du niveau des prix à la consommation, des prix de la construction neuve et du PIB. Il peut s’agit de l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou encore de l’indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) selon l’activité exercée dans les locaux. L’objectif étant d’adapter le loyer aux réalités économiques. Le loyer peut donc évoluer à la haute mais également à la baisse bien que ce dernier cas soit assez rare du fait de la conjoncture économique actuelle.
La demande de révision triennale doit être formulée par l’une ou l’autre des parties par voie d’huissier ou par LRAR et elle ne peut être formulée que trois ans après la prise d’effet du bail ou après la dernière échéance triennale. Le montant doit être précisé dans la demande de révision. Toutefois, il est important de préciser que cette révision est plafonnée puisque la variation du loyer révisé ne pourra dépasser (à la hausse comme à la baisse) la variation de l’indice.
Méthode de calcul
La révision de loyer repose sur une comparaison entre le loyer actuel et l’évolution de l’indice de référence depuis la dernière fixation du loyer. Pour réviser le loyer, il faut appliquer la formule suivante :
L’indice de référence est celui qui était en vigueur à la date de la dernière fixation du loyer, tandis que l’indice actuel est celui en vigueur au moment de la révision.
La distinction avec la clause d’Échelle Mobile
Outre la révision triennale, il existe aussi la clause d’échelle mobile. Il s’agit d’un autre mécanisme qui permet une révision automatique du loyer toujours en fonction de l’indice économique, ce dernier étant préalablement défini dans le bail. Afin d’être valide, la clause d’échelle mobile du bail commercial doit être rédigée de manière claire et compréhensible, faute de quoi elle pourrait être considérée comme une révision triennale.
Pour bénéficier de la révision automatique du loyer, aucune demande particulière de l’une ou l’autre des parties n’est nécessaire, contrairement à la révision triennale qui exige un certain formalisme, le loyer étant revu à la hausse ou à la baisse automatiquement chaque année. La clause a un effet rétroactif de telle sorte qu’il est possible de remonter sur les cinq dernières années.
La gestion des baux commerciaux ou professionnels implique des connaissances juridiques et technique. Il est ainsi conseillé de faire appel à un professionnel afin d’être accompagné au mieux dans la gestion de locaux professionnels.
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