Lors de la signature d’un bail commercial, la répartition des travaux est un sujet important. Selon la nature des travaux (réparations, mise aux normes, etc…), ces derniers sont à la charge soit du locataire, soit du bailleur. On décrypte pour vous les obligations de chacun.
Les travaux à la charge du bailleur
Selon l’article 606 du Code civil « Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire », ce qui implique donc que le bailleur en est responsable. Cet article impose au bailleur d’assurer les travaux qui seraient liés à la solidité ou encore à la structure du bâtiment. C’est le cas notamment des travaux tels que la réparation des murs porteurs, la rénovation de la toiture, etc…
Avant l’entrée en vigueur de la loi PINEL du 18 juin 2014, il existait une grande liberté contractuelle permettant au bailleur d’imputer au locataire certains travaux relatifs aux grosses réparations.
La loi PINEL est venue rééquilibrer les droits et obligations de chacun dans le bail commercial : pour tous les baux conclus ou renouvelés après le 05 novembre 2014, le Bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire les gros travaux de réparation de l’article 606 du Code civil.
Cette mesure est d’ordre public, en conséquence il n’est pas possible d’y déroger dans le bail commercial. De même, la loi PINEL a inscrit une obligation d’annexer au contrat de bail commercial un inventaire précis du détail des charges liées au bail.
Les travaux à la charge du locataire
Le locataire, quant à lui, est généralement responsable des travaux d’entretien courant, tels que :
- Remplacement des équipements défectueux (serrures, vitrines, robinetterie…).
- Entretien des sols, murs, plafonds…
- Maintenance régulière des équipements installés (climatisation, chauffage, ventilation).
Il arrive aussi régulièrement que le locataire souhaite réaliser des travaux d’aménagement pour adapter le local à son activité. Ces travaux peuvent concerner la création de cloisons intérieures, l’installation d’équipements électriques ou même les travaux d’adaptation des locaux aux normes d’accessibilité ou de sécurité incendie.
Ces aménagements sont à la charge exclusive du locataire. Toutefois, il est fortement recommandé de préciser dans le bail commercial les règles entourant leur réalisation. Par exemple, il est important de prévoir un accord écrit du bailleur pour la réalisation des travaux, de prévoir la remise en état des lieux, etc
L’importance de la rédaction du bail commercial
Bien que la loi pose certains principes, la liberté contractuelle permet aux parties d’aménager la répartition des travaux et charges. Pour éviter tout conflits ultérieurs, il est important d’anticiper les situations de conflits et de sécuriser juridiquement le bail.
Pour éviter tout litige, il est essentiel :
- D’identifier clairement les charges récupérables et non récupérables conformément au décret du 3 novembre 2014
- De lister précisément les éventuels travaux et la partie responsable de leur exécution
- D’intégrer des clauses spécifiques concernant les aménagements réalisés par le preneur (liste des travaux autorisés, procédures, sort des améliorations en fin de bail).
En l’absence de clauses précises, c’est le droit commun qui s’applique laissant place à des interprétations divergentes et d’éventuels litiges. Un bail bien rédigé et détaillé reste la meilleure garantie de sécurité pour les deux parties.
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