En immobilier d’entreprise, on entend souvent parler de « droit au bail » et de « fonds de commerce ».
Ces deux termes juridiques sont distincts mais pourtant complémentaires. Il est important de bien faire la différence entre ces deux noms. Avoir une compréhension claire de ces éléments permet de guider les parties dans les décisions stratégiques et juridiques lors des transactions commerciales.
Avant de parler des différences entre le droit au bail et le fonds de commerce, il convient d’ores et déjà de les définir.
Le Droit au Bail
Il s’agit du droit pour le commerçant de rester dans les locaux commerciaux où il exerce son activité et de bénéficier du renouvellement de son bail.
Ce droit d’occuper le local commercial est dû en vertu du contrat de bail commercial signé entre le Bailleur et le Preneur. On appelle également cela la propriété commerciale. En France, le locataire bénéficie d’une protection juridique grâce au statut des baux commerciaux, lui garantissant ainsi le droit au renouvellement ou à défaut une indemnité d’éviction. En effet, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail de son locataire, dans la mesure où ce dernier a la propriétaire commerciale, alors il doit compenser financièrement la perte subie par le locataire du fait du non-renouvellement.
Ce droit au bail peut être cédé à un tiers à titre onéreux ou gratuit. Cette cession est soumise à l’accord du Bailleur. Il arrive parfois qu’une clause du bail autorise le Preneur à céder son droit au bail sans accord du Bailleur, mais dans la pratique, la cession est bien souvent interdite. Il sera donc important de vérifier les clauses du bail pour connaître les modalités de la cession.
Lorsque la cession est effective, alors les droits et obligations du bail sont transférés dans leur totalité au nouveau titulaire du bail. Cette cession implique généralement une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire afin d’éviter au bailleur tout impayé. Si le nouveau locataire ne paie pas le loyer, alors, le propriétaire peut se retourner contre l’ancien titulaire du bail et lui réclamer le paiement des loyers. Cette solidarité entre cédant et cessionnaire est toutefois limitée à 3 ans à partir de la date de cession effective.
Pour un entrepreneur, le droit au bail représente une sécurité juridique et une stabilité, lui permettant de développer son activité sur le long terme sans craindre une expulsion arbitraire. De plus, la possibilité de céder le droit au bail constitue un atout financier non négligeable.
Le Fonds de Commerce
Le fonds de commerce est un ensemble d’éléments corporels et incorporels nécessaires à l’exploitation d’une activité commerciale. Il comprend les biens matériels tels que le mobilier, les équipements, et les stocks, ainsi que les éléments immatériels comme la clientèle, l’achalandage, le nom commercial, les droits de propriété intellectuelle ou encore même les contrats de travail. Cette liste d’éléments n’étant pas exhaustive.
Ce qu’il faut distinguer ici, c’est que le droit au bail est un élément incorporel du fonds de commerce. Il fait partie intégrante de ce dernier.
Dès lors, lorsqu’un locataire souhaite vendre son fonds de commerce, et contrairement à la cession de droit au bail, il n’a pas la nécessité d’obtenir l’accord du bailleur. Le Bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du droit au bail puisque le bail est obligatoirement inclus dans le fonds de commerce. Si un bail comporte une clause interdisant la cession du bail lors de la cession du fonds de commerce, alors cette clause est réputée non valable. En revanche, d’autres clauses peuvent venir encadrer les conditions de cession du fonds de commerce et donc du bail.
Posséder un fonds de commerce signifie détenir un ensemble d’actifs nécessaires pour l’exploitation d’une activité commerciale. Cela donne une certaine autonomie à l’entrepreneur et peut représenter une valeur patrimoniale significative.
Les principales distinctions entre le droit au bail et le fonds de commerce
Le droit au bail et le fonds de commerce se distinguent par leur nature juridique, le premier étant un droit réel et le second un bien incorporel, mais également par leur objet.
En effet, la cession du droit au bail tend à se concentrer sur l’occupation d’un local commercial, impliquant un changement d’activité. La cession du fonds de commerce, quant à, elle inclut la totalité des éléments qui sont nécessaires à l’activité commerciale (dont le droit au bail), le repreneur conserva alors l’activité de son prédécesseur.
Il est important de toujours veiller, lors de la cession d’un droit au bail, à ne pas tomber dans la requalification de cette opération en vente de fonds de commerce. Cette requalification peut survenir par exemple lorsque la cession du droit au bail s’accompagne de la vente de certains éléments du fonds de commerce comme par exemple la clientèle. Si la cession s’accompagne de la vente d’éléments essentiels de l’activité commerciale, alors les juridictions pourraient considérer cette transaction comme une vente de fonds de commerce.
Une telle requalification peut avoir des conséquences fiscales et juridiques significatives. D’un point de vue financier, la vente de fonds de commerce est soumise à des droits d’enregistrement plus élevés que la cession de droit au bail.
En conclusion, il est important pour le bailleur mais notamment les locataires d’être accompagnés juridiquement dans leurs démarches afin de sécuriser ce type de transaction.
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