Nouvelle règlementation des meublés de tourisme au Pays Basque :
L’impact sur les locaux professionnels
Selon l’Observatoire de l’Habitat du Pays Basque de 2022, les annonces de locations pour les meublés de tourisme ont augmenté entre 2016 et 2020 de 139 % au Pays Basque. Cette forte augmentation du parc de meublés touristiques, notamment dans les 24 communes du Pays Basque dites en « zone tendue » a accru la tension sur l’offre de logements proposée aux personnes souhaitant s’installer ou demeurer au Pays Basque.
Face à ces mutations, l’agglomération Pays Basque a décidé d’encadrer le marché du meublé de tourisme. Le 28 septembre 2019, la Conseil Communautaire de la Communauté d’Agglomération a approuvé un règlement fixant les critères et conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations de courte durée. Le but du règlement est de favoriser le logement pour tous au Pays Basque en instaurant le principe de compensation. Le règlement est entré en vigueur le 1er mars 2023.
À qui s’applique le nouveau règlement meublés de tourisme ?
Ce nouveau règlement s’applique à 24 communes en zone tendue : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.
Que vous soyez une personne morale ou une personne physique, le règlement s’appliquera à partir du moment où vous avez un bien immeuble sur l’une de ces communes à usage d’habitation qui serait utilisé comme meublé de tourisme.
En quoi consiste le principe de compensation ?
On peut d’ores et déjà retrouver cette mesure dans plusieurs grandes villes de la métropole à savoir Paris, Lyons, Rennes, Marseille et bien d’autres encore.
Selon le règlement adopté par la Communauté d’Agglomération Pays Basque, la compensation consiste :
- Soit en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 ;
- Soit en la transformation de locaux d’habitation ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement au 1er janvier 1970.
Le propriétaire pourra réaliser cette compensation de deux façons, toujours selon le règlement :
- Soit via la détention ou l’achat d’un bien en vue de sa transformation comme décrit ci-dessus.
- Soit via l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage. Il sera alors produit la convention de cession de commercialité.
Le principe consiste donc dans le fait que lorsqu’un propriétaire souhaite changer un logement en meublé de tourisme, il doit obtenir une autorisation de changement d’usage. Concomitamment à cette demande de changement d’usage, le propriétaire devra « compenser » cette perte de logement en transformant en habitation des locaux ayant un autre usage comme un local commercial ou encore des bureaux par exemple.
Petite précision : Pour les locaux relevant de la sous-destination « artisanat et commerce de détail » ou ceux relevant de la destination « commerce » situés en rez-de-chaussée, dont la vitrine donne sur le domaine public ou tout autre espace ouvert à la circulation : Dans cette hypothèse ils ne pourront pas servir de compensation et ce dans le but de favoriser le maintien de commerces de proximité
Attention : le local faisant l’objet de cette compensation doit être d’une surface de plancher au moins équivalente à celle du local faisant l’objet de la demande de changement d’usage et être situé dans la même commune. De même, il est important pour que la compensation soit valable que les locaux n’aient pas déjà été utilisés à titre de compensation.
Principe de compensation : Les exceptions
Il est important de préciser que ce règlement n’est pas applicable dans le cas des résidences principales qui sont louées maximum 120 jours / années, mais également lorsque le propriétaire loue une partie de sa résidence principale sans accès indépendant (par exemple une chambre meublée à la nuitée ou chambres d’hôte).
Il existe aussi deux dérogations au principe de compensation pour les personnes physiques. Dans les deux cas cités ci-dessous, le propriétaire n’aura pas à transformer un local ayant un autre usage en habitation.
- Locations mixtes : il s’agit de biens loués en location étudiante pendant 9 mois et loués en meublés de tourisme pendant 3 mois. Dans ce cas, le principe de compensation ne s’applique pas. Une demande d’autorisation temporaire sera délivrée pour une durée d’un an (renouvelable).
- Appartement issu de la division de la résidence principale : il s’agit de logement ayant un accès indépendant de la résidence principale dont l’usage est exclusif au locataire. Dans ce cas également, le principe de compensation ne s’applique pas et le propriétaire se verra délivrer une autorisation de changement d’usage pour une durée de deux ans dans la limite d’un logement par propriétaire.
Quelles sanctions en cas de non-respect du règlement ?
Les sanctions prévues par le règlement sont celles prévues par le Code de la Construction et de l’Habitation et le Code pénale :
- L’article L. 651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit une amende de 50 000 euros dans le cas d’un local transformé irrégulièrement. Ce même article prévoit que le Président du tribunal peut ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé ainsi qu’une astreinte d’un montant de 1 000 euros maximum par jour et par m².
- L’article L. 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit quant à lui une amende de 80 000 euros ainsi qu’une peine d’emprisonnement d’un an en cas de fausses déclarations.
- L’article 441-7 du Code pénale : il prévoit une peine d’emprisonnement d’un an ainsi que 15 000 euros d’amende en cas de falsification d’attestation, ou d’attestation faisant état de faits matériellement inexacts.
La communauté d’agglomération Pays Basque met à disposition le règlement sur son site internet ainsi que les formulaires nécessaires à la demande d’autorisation de changement d’usage. Vous pouvez également via le site de l’agglomération Pays Basque utiliser le simulateur afin de déterminer selon votre situation et votre commune les démarches à effectuer.
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