En matière de bail commercial, le bailleur qui loue un local ne se contente pas simplement de le louer : il doit permettre au locataire d’exploiter réellement son activité. C’est ce qu’on appelle l’obligation de délivrance. Cette obligation, essentielle en droit des baux commerciaux, peut engager la responsabilité du propriétaire en cas de manquement.
Qu’est-ce-que l’obligation de délivrance ?
Il s’agit d’une obligation imposant au bailleur de mettre à disposition du locataire un local conforme à l’usage prévu.
Cette obligation découle du droit commun et plus précisément de l’article 1719 du Code Civil, selon lequel le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’en assurer la jouissance paisible et d’en garantir la conformité avec la destination contractuelle.
La conformité du local à l’activité prévue
Le bailleur doit délivrer un local qui permet l’exercice réel de l’activité autorisée dans le bail commercial.
Par exemple, un local loué pour une activité de restauration doit permettre l’installation d’une cuisine ou d’un système d’extraction. De même, un local destiné à un commerce recevant du public (ERP) doit être compatible avec la réglementation applicable.
Si l’activité prévue est juridiquement ou techniquement impossible, alors l’obligation de délivrance n’est pas respectée. Ce sera le cas par exemple dans l’hypothèse où le règlement de copropriété interdit l’activité prévue dans le contrat de bail.
Le bon état du local
Le bailleur doit remettre un local sûr et exploitable, exempt de dangers ou de défauts structurels empêchant l’activité. Les travaux d’aménagement peuvent être prévus à la charge du locataire, mais le propriétaire reste responsable des travaux essentiels ou relevant de sa responsabilité légale (ex. gros œuvres selon l’article 606 du Code civil).
Une obligation continue
Cette obligation de délivrance ne se limite pas à la simple remise matérielle des clés au preneur. En effet, elle se poursuit pendant toute la durée du bail commercial. Cela implique que le bailleur devra intervenir en cas de défaut grave du local ou encore effectuer les travaux qui relèvent de sa responsabilité (tels que les travaux de gros œuvres visés à l’article 606 du Code civil).
Peut-on limiter l’obligation de délivrance ?
En pratique, les baux commerciaux prévoient fréquemment des clauses destinées à aménager l’obligation de délivrance du bailleur. Il peut notamment être convenu une prise de locaux « en l’état », des travaux d’aménagement ou encore le transfert de certaines mises aux normes à la charge du locataire (sous certaines conditions).
Le Bail commercial reposant sur la liberté contractuelle, plusieurs aspects peuvent ainsi faire l’objet de négociations entre le bailleur et le locataire, en fonction de l’équilibre économique de l’opération.
Toutefois, ces aménagements ont des limites et le bailleur ne peut pas s’exonérer totalement de ce devoir. Il demeure tenu de remettre un local exploitable et conforme à la destination prévue au contrat. Une clause ne peut pas valablement couvrir un local impropre à l’activité convenue.
Quelles conséquences en cas de manquement du Bailleur ?
Si le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance, les conséquences pour ce dernier peuvent être importantes. Le preneur peut être amené à agir contre le propriétaire et demander :
- La réalisation des travaux nécessaires : si le local n’est pas conforme à la destination prévue (problème structurel, de conformité empêchant l’exploitation, etc.)
- La réduction ou la suspension du loyer : dans le cas où le manquement du bailleur rend l’exploitation partiellement ou totalement impossible.
- L’octroi de dommages et intérêts : dans le cas où le manquement cause un préjudice au locataire comme par exemple une perte du chiffre d’affaires, une perte de clientèle, etc.
Tout cela implique que le locataire prouve le manquement du propriétaire et que cela a affecté l’exploitation de son activité.
Afin de prévenir des litiges coûteux et sécuriser la relation locative, il est important pour le bailleur d’avoir une approche préventive. Cela implique de vérifier la compatibilité du local avec l’activité prévue, s’assurer que le local est en bon état de servir à l’usage prévu mais également clarifier la répartition des travaux dans le bail pour éviter toute ambiguïté.
Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou un conseil juridique permet d’anticiper les points sensibles, d’équilibrer les obligations entre les parties et de sécuriser la mise en location.
