Créé en 2013, l’Observatoire de l’immobilier d’entreprises du Pays Basque repose sur une collaboration entre la Communauté d’Agglomération du Pays Basque, l’Agence d’Urbanisme Atlantique et Pyrénées (AUDAP) et un réseau de dix agences immobilières locales (CBRE-IPC, Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, Century 21, Tourny Meyer, etc.). Cette année, quatre promoteurs (Essor Développement, Eovest Promotion, Bouygues Immobilier et Omage) rejoignent le dispositif, permettant d’enrichir l’analyse du marché.
Bureaux : le neuf et les petites surfaces en tête de marché
Le marché tertiaire 2024 confirme la préférence des utilisateurs pour le neuf et les surfaces compactes.
- 149 biens commercialisés (+36,6% par rapport à l’année 2023) et un stock de 22 131 m² (+32,3% par rapport à l’année 2023), le secteur se stabilise après une année 2023 plus hésitante.
- Les biens neufs trouvent preneur en moyenne en six mois, tandis que la seconde main dépasse encore le délai de trois ans d’écoulement.
- Les petites surfaces dominent largement : 73 % des transactions concernent des biens inférieurs à 100 m², souvent adaptés à des petites entreprises, start-up, …
Sur le plan financier, les valeurs du neuf poursuivent leur hausse :
- loyers médians à 300 €/m²/an (+32,7%),
- prix de vente médian à 3 386 € HT /m² (+10,3%)
Du côté de la seconde main, les valeurs restent elles aussi élevées :
- loyers médians autour à 204 € /m²/an (+1,4%)
- prix de vente médian à 2 898 € HT /m² (+6,7%)
Les bureaux de seconde main continuent d’avoir des valeurs élevées, preuve d’un territoire attractif malgré des délais d’écoulement plus longs.
Locaux d’activités et entrepôts : un marché équilibré, mais sélectif
Les locaux d’activités et entrepôts affichent une dynamique plus contrastée.
- 28 biens commercialisés (+16,6%) pour 59 biens en stock (+34%). C’est une légère reprise de l’activité après plusieurs années de baisse sans toutefois atteindre les chiffres de l’année 2021.
- Le marché reste dominé par la seconde main (68 % des transactions), mais les biens neufs conservent un net avantage avec un délai d’écoulement moyen d’un an et demi, contre 2 ans et demi pour la seconde main.
- Les valeurs locatives sont à la baisse (-18,3%) par rapport à l’année 2023 avec un loyer médian se situant à 98 € HT /m² /an pour l’année 2024.
Les zones d’activités de Mouguerre-Lahonce, Bayonne-Nord, Bassilour, Jalday et Estuaire-Port concentrent l’essentiel des volumes, confirmant le rôle structurant de ces pôles logistiques dans la dynamique économique basque.
Locaux commerciaux et vitalité des centres-villes
- Avec 11 014 m² commercialisés pour 92 transactions (+19,4%), le marché des locaux commerciaux reste un pilier du tissu économique local, soutenu par le dynamisme du tourisme, du commerce de proximité et des services.
- Le stock global atteint 67 952 m² pour 448 biens contre 234 l’année précédente (+91,4%), reflet d’une offre abondante mais très hétérogène.
- 58% des transactions concernent les services, café, hôtel, restaurants (C.H.R.), démontrant l’importance de ce secteur dans la dynamique commerciale des centres-villes.
Les zones centre-ville de Bayonne, Biarritz et centre-ville de Saint-Jean-de-Luz concentrent près des deux tiers des transactions, confirmant l’attractivité des centralités urbaines.
Les écarts de loyers restent importants selon les emplacements :
- de 122 € à 400 €/m²/an dans les secteurs périphériques,
- à plus de 715 €/m²/an en moyenne dans le centre-ville de Biarritz (secteur Clémenceau – rue Gambetta, etc.)
Un marché plus dynamique mais sous tension
L’édition 2025 de l’Observatoire révèle un marché toujours porteur, mais confronté à plusieurs défis :
- Du côté des bureaux, les surfaces supérieures à 100 m² sont moins demandées, notamment sur les tranches de 200 à 500 m². La demande se concentre principalement sur des locaux de petites surfaces.
- Pour les locaux d’activités et entrepôts, le stock des surfaces comprises entre 100 m² et 500 m² est supérieur à la demande actuelle mais représente une disponibilité pour des besoins futurs.
- S’agissant des locaux commerciaux, si le nombre de transaction se stabilise par rapport à l’année précédente, le stock lui a augmenté de 91,45 % sur un an notamment en raison du fait que certains biens sont en mandat depuis plus de deux ans.
Dans un environnement économique et politique marqué par l’inflation, la volatilité des taux et une visibilité limitée, les acteurs économiques se montrent plus prudents et leurs décisions s’allongent. Malgré cela, le marché de l’immobilier d’entreprises du Pays Basque confirme sa résilience : la demande reste présente, portée par l’attractivité du territoire, même si certaines catégories de biens connaissent des délais d’écoulement plus longs.
Vous pouvez retrouver l’ensemble du rapport de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise 2025 ici ou sur le site de la communauté d’agglomération Pays Basque.
